婺源县人民政府办公室关于印发婺源县住宅

专项维修资金管理实施细则的通知

各乡（镇）人民政府，蚺城街道办事处，县政府有关部门，县直有关单位：

经2018年5月14日县政府第24次常务会议研究同意，现将《婺源县住宅专项维修资金管理实施细则》印发给你们，请认真组织实施。

           婺源县人民政府办公室

            2018年6月25日

（此件主动公开）

婺源县住宅专项维修资金管理实施细则

第一章   总  则 　　

第一条  为了加强我县住宅专项维修资金的管理，保障共用部位、共用设施设备的维修和正常、安全使用，维护业主的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》和婺府字〔2015〕19号文件等有关法律、法规、文件规定，结合我县实际，制订本细则。 　　

第二条  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、自然人联建的物业等都应建立住宅专项维修资金（以下简称维修资金），用于物业共用部位、公用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造。

第三条  维修资金遵循全额储存、业主所有、合理使用、随房转移的原则，实行统一交存、统一管理、专款专用、全程监督的管理制度。　　

第四条  县房地产主管部门负责本区域内维修资金管理的指导和监督。县住宅专项维修资金管理中心（以下简称管理中心）负责维修资金的归集、管理和使用，保障资金安全和使用便利。

第五条  本细则所称物业共用部位是指业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体，柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。 　　

公用设施设备是指业主共有的附属设施设备，一般包括：上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围墙、大门、物业管理用房、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间，供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供电（水）一户一表。电信线路和有线电视线路除外。 　　

第二章   交  存 　　

第六条  维修资金由购房者缴纳，购房者（含住宅房、非住宅房、保障性住房、拆迁安置房、自然人联建房等）按标准交存，交存标准为：多层建筑70元/平方米；高层建筑100元/平方米。多层建筑是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层建筑是指地上结构为七层以上（含七层）的建筑。

房地产行政主管部门应当根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整维修资金的交存标准。未按本细则规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人，自然人联建的物业不得办理不动产权属初始登记。

第七条  业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。 　　

（一）成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，报县房地产主管部门备案后实行。　

（二）未成立业主大会的，续交方案由县房地产主管部门会同县财政部门负责制定。

    第八条  商品住宅已经出售但未建立维修资金的，应当按照第六条补充建立。　　

第三章   管  理 　　

第九条  在保证维修资金正常使用的前提下，管理中心征求各业主委员会意见，县房地产主管部门会同县财政部门可按下列二种方式提高闲置资金的增值收益：一是以公开招标办法，委托利率高的中标金融机构设立专户统一储存；二是用于购买国债。除此不得挪作他用。 　　

第十条  管理中心应做好维修资金的立帐、票据管理。 　　

（一）建立维修资金明细帐。维修资金的核算，已划定物业管理区域的，以物业管理区域（住宅小区）为单位立帐，明细帐到户；未划定物业管理区域的，以幢为单位立帐，明细帐到户。 　　

（二）财务管理和会计核算执行财政部门的有关规定，使用财政统一监制的专用票据。 　　

（三）提高管理的透明度。建立婺源县住宅专项维修资金查询系统，接受业主对其分户帐中维修资金使用、利息收入和帐面余额的查询。 　　

第十一条  维修资金自交存结算之日起，开始按照国家规定的利率计息，利息按年结存到户并滚存使用。维修资金增值收益分配办法由县房地产主管部门会同县财政部门另行制定。 　　

第十二条  业主大会成立后，物业管理区域内业主交存的维修资金情况应书面告知业主委员会。业主委员会应及时将其在物业管理区域内公示，公示期不得少于20日。 　　

第十三条  业主转让房屋所有权时，应当结清欠缴的维修资金，结余的维修资金随房屋所有权同时转移。因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的，应将该资金帐面余额按个人缴交比例退还给业主。 　　

第四章   使  用 　　

第十四条  维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条  维修资金的使用实行申请人负责制。申请人应对申请使用的真实性、资金用途的合理性负责。

第十六条  使用维修资金所需资金在2万元（含）以上5万元以下须实行审价制度；5万元（含）以上50万元以下可采取邀请招标的方式进行招标；50万元（含）以上应实行公开招标，招标活动鼓励在公共资源交易中心进行。

审价、招标所产生的费用在其专项维修资金中列支。

第十七条  使用住宅专项维修资金时，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造使用实施方案和维修预算；没有聘请物业服务企业的，由相关业主、业主委员会或者社区居民委员会提出使用实施方案和维修预算。

（二）使用方案经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主书面同意。

（三）事前公示：申请人应当将《申请使用住宅专项维修资金的报告》《维修更新改工程预算表或预算咨询报告》《住宅专项维修资金使用业主签字表》《维修和更新、改造使用方案》等要求公示的材料在物业管理区域内显著位置张贴公示。公示的时间不少于7日。

（四）申请人持有关材料，向县房地产主管部门申请列支。

（五）业主监督：使用住宅专项维修资金应当有住宅专项维修资金列支范围内业主代表和社区居委会参与监督。业主代表可以是业主委员会委员，也可以在列支范围内名单中随机抽选。业主代表的人数应为3-9人单数，名单须公示。

（六）县房地产主管部门审核相关材料同意后，分批次将维修的资金划转至施工单位。

（七）物业服务企业或者相关单位组织实施维修和更新、改造。

（八）工程竣工后，业主委员会和社区居民委员会组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量进行验收，并签署验收报告，验收人员不得少于7人，业主人员比例不得低于总人数的50%；

（九）业主委员会或者社区居民委员会，或者其委托的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。

（十）事后公示：维修和更新、改造工程验收合格后，申请人应将《维修和更新、改造工程验收报告》《维修和更新、改造工程结算书或工程审价报告》等应当公示的情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期为7天。

（十一）申请人提供加盖企业公章的费用清单、发票原件向房地产主管部门申请结算工程余款。

第十八条  影响房屋安全使用的以下紧急情况可以采取应急维修：

（一）电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的；

（二）二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经县房地产主管部门或其指定的专业机构核实并出具意见书认定的；

（三）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；

（四）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经县房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（五）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经县房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的；

（六）发生严重危及房屋安全的其他紧急情况（如严重沉降、倾斜、开裂等），经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经县房地产主管部门认定的。

以上情况经县房地产主管部门核查属实，确需使用住宅专项维修资金进行应急维修，可以不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。

第十九条  应急维修按照以下程序申请：

（一）已聘请物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生紧急情况时应立即组织人员采取措施，并在24小时内制定维修、更新方案，向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实同意后，由物业服务企业向房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

没有成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请，经社区居委会核实后，向房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

（二）未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主、业主委员会提出使用申请，经社区居委会核实后，向房地产主管部门申请应急使用住宅专项维修资金。

（三）申请人提出应急使用住宅专项维修资金申请前，须在所在物业的主要出入口张贴公告，公告期不少于2天。

（四）房地产主管部门接到申请后，及时组织人员进行审查核定，并在2个工作日内作出是否同意申请的决定。

（五）申请人持有关材料，向房地产主管部门申请列支。一经核准，申请人按第十七条三至十二款程序办理。

第二十条  维修资金使用应当按照以下原则区分分摊： 　　

   （一）住宅小区内公用设施设备的维修，由其受益业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

   （二）单幢房屋的维修，按以下原则区分分摊： 　　

1.单幢房屋整体公用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有面积比例共同分摊。 　　

2.单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。

3.单幢房屋涉及外墙面的维修，由维修涉及范围房屋垂直各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；其中涉及房屋山墙外墙面的维修，由维修涉及范围水平楼层中的各业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。 　　

4.单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。 　　

5.单幢房屋日常可上人活动的屋面（包括屋面护栏）维修，如为各层所共用，由维修涉及范围覆盖下各层所共用业主，按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主使用，由使用层业主承担百分之五十，其余由维修涉及范围覆盖下其他各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。 　　

6.单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊。 　　

第二十一条  物业共用部位、公用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品房的，开发建设单位应当按照尚未售出商品房的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。 　　

第二十二条  下列应转入维修资金的收入，可用于业主大会、业主委员会工作办公费用、社区居委会做好物业管理工作的补助费用、管理中心管理费用、经业主委员会决定弥补物业服务费不足的费用： 　　

（一）维修资金的利息差和利用维修资金购买国债的增值收入； 　　

（二）物业经营用房的租金收入和其他经营性收入、利用住宅共用部位、公用设施设备进行经营所得的收入； 　　

（三）物业公用设施设备报废后回收的残值收入。

业主大会、业主委员会工作办公费用，另行制定考核方案予以奖励，其使用情况要在小区范围内公布。 　 　　

维修资金的管理费用由财政部门核定，在维修资金的增值收益中提取，财政部门监督使用。 　　

第二十三条  下列费用不得从维修资金中列支： 　　

（一）物业在保修期内应由开发建设单位承担的维修和更新、改造费用； 　　

    （二）依法应由相关单位承担的供水、供电、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； 　　

（三）属于人为损坏应由当事人承担的费用（无法确定当事人的，按照受益人原则分摊）； 　　

（四）根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的维修和养护费用。 　　

第二十四条  业主对承担维修费用有分歧的，应当通过协商解决。协商不成的，提请县房地产行政主管部门调解，或依法通过诉讼解决。   

第五章   监  督 　　

第二十五条  维修资金的交存、管理和使用，由县房地产主管部门实行全程监督。 　　

第二十六条  维修资金使用依法接受审计部门的审计监督。审计部门每年对维修资金的使用、支付情况和管理中心的管理情况进行一次审计。 　　

第二十七条  县财政部门应做好维修资金专用票据监制、使用、保存和核销的监督管理，并根据实际情况逐年核定管理中心的管理费用。 　　　　 　　

第二十八条  业主大会、业主委员会违反规定使用维修资金，由县房地产行政主管部门责令改正，按照法定程序追回资金，并依法追究相关责任人的法律责任。 　　

第二十九条  房地产行政主管部门、相关单位及管理中心挪用维修资金，不但要追回挪用的维修资金，同时还要按照其责任给予负责人和工作人员政纪处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。 　　

第六章   附  则 　　

第三十条  违反本细则规定，按照物业管理有关规定处罚。

第三十一条  商住楼、营业楼、写字楼等非住宅共用部位、公用设施设备维修资金的建立、管理和使用，可参照本细则执行。    

第三十二条  公有住房出售单位及购买人的专项维修资金交存、使用、管理与监督按照建设部、财政部第165号令执行。

第三十三条  本细则自印发之日起实施。