棚户区改造是党中央、国务院对经济发展新常态作出的重大决策部署，是重要的民生工程和发展工程。为了切实做好婺源县2021年城市棚户区改造（老城朱子小区）项目（四期）规划红线范围内国有土地上房屋征收补偿工作，改善居住环境，提升城市品位，打造富裕美丽幸福婺源。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省人民政府令第214号）及国家有关的法律法规，结合征收工作的实际情况，特制定本方案。

一、征收范围

该项目用地范围内所涉及的国有土地上建筑物、构筑物、附属物，其范围为：老城朱子小区信访局周边片区，具体范围以规划红线图为准。

二、组织实施部门

（一）征收主体：婺源县人民政府

（二）征收部门：婺源县住房和城乡建设局

（三）蚺城街道办事处和相关居委会，县人社局、县工行及县征收办等相关部门共同承担房屋征收补偿的具体工作。

三、签约和搬迁期限

房屋征收工作以县政府发布的房屋征收决定公告时间为准，房屋征收签约搬空开始时间为2021年7月16日，自2021年7月16日起45天为自愿签约搬空期；房屋征收决定公告之日起的45天为正式签约搬空期。

四、自房屋征收范围确定之日起，任何单位和个人不得在征收范围内实施以下行为：

1.新建、扩建、改建房屋；

2.改变房屋和土地用途；

3.办理房屋抵押、转让、租赁、分户、工商营业执照、税务登记等业务；

4.装饰装修等其他不当增加补偿费用的行为。

违反规定实施的，不予补偿。

五、征收补偿基本原则

（一）房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、补偿公平、安置公开、连片征收的原则。

（二）补偿基本原则

1.私有住宅分单家独院和套房（含原房改房）两种类型，所有私有主体住宅房屋实行货币补偿、回购房屋或政府牵头代购商品住房安置三种方式，被征收人根据实际需要可任选补偿方式，提倡选择货币补偿方式。已出租的，自行处理到位。

2.办公楼、仓库、厂房、车库、店面等非住宅房屋及附属房，一律实行一次性货币补偿，其价格由房地产价格评估机构按相关规定评估确定。

3.对征收范围内未经登记的建筑，由指挥部组织有关部门按照尊重历史、遵循政策、结合实际的原则进行调查认定。对调查认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑依法给予补偿。对调查认定为违法建筑或者超过批准期限的临时建筑，原则上不予补偿（如在征收期限内积极配合并主动拆除的，经认定，可按同类结构房屋重置价格的成本给予适当补偿）。凡是由县政府组织执法部门依法强制拆除的一律不予补偿。

4.对国家机关、事业单位、企业公房实行公平合理补偿原则，属于国家机关、事业单位、企业享受过政府“退旧进新”政策的公房（含办公用房、营业用房等),原则上不进行补偿，对未享受过政府 “退旧进新”政策的公房，原则上进行货币补偿，已出租或借用的，由原单位负责收回，进行整体搬空交房。需要补偿的，按如下办法进行：

（1）国家机关、事业单位公房

按各类结构的房屋重置价格结合成新进行补偿。

（2）企业公房

由房地产价格评估机构按相关规定评估后进行补偿。

（3）公产房周围近几年自行搭建未办证的建筑，如能积极配合并主动拆除的，可按相应结构房屋重置价给予补偿；自行搭建时间较长未办证的建筑，按照相应房屋结构，相应土地性质附属房货币补偿参考价的80%予以补偿。

（4）公房已出租而又未到期的，给予一次搬迁补助，12个月临时安置补助；确有装潢的，给予装潢补偿。公房出租已到期的，原则上不予补偿；装潢时间未到一年的，可给予装潢补偿。如已做经营性出租的，给予每平米40 元的搬迁费（含承租户搬迁费）。特殊生产设备拆装、搬迁费用另行评估确定；不可拆卸设备按重置价给予货币补偿，不另行支付搬迁费；确有装潢的，由房地产价格评估后进行补偿。

（5）租住县安居房地产有限公司直管公房的承租户、因某些特殊原因房改时不允许出售的公房而一直租住的原单位职工，给予一次搬迁补助，20个月的临时安置补助和装潢补偿，如在规定的时间内签约搬空交房的，可给予一定的奖励。

5.房屋被依法征收的，土地使用权同时收回，注销房屋所有权证和土地使用权证。

（三）对已依法登记的被征收人的房屋和土地，其权属性质、用途及面积原则上以房屋所有权证、土地使用权证或是其他合法房产凭证、合法土地使用权凭证记载的为准（房改房面积经相关部门核查认定后，原则上以房改时登记的面积为准），如登记的土地性质与实际土地性质不一致的，以自然资源部门调查认定为准。被征收人应当及时提供权属证书备查。未登记发证的，以实际丈量面积计算。房屋建筑面积计算办法由具有资质的测绘机构按照国家《房产测量规范》和《建筑面积计算规范》执行。被征收人应当积极主动地支持、配合相关部门和工作人员做好房屋、土地测绘工作，因被征收人不配合造成测绘结果有异议的，由被征收人承担相应责任。

（四）回购房或政府牵头代购商品住房分配方式：按照公开、公平、公正的原则，采取被征收房屋按《方案》可调换的安置总面积与设计安置总面积相近选择户型的方式进行安置。被征收人在签约及搬迁期限内将房屋搬空，并将产权证、土地证等证件原件及房屋钥匙交给项目指挥部，经项目指挥部验收合格后发给《房屋搬迁验收证》。交房时间以《房屋搬迁验收证》为准。

1.凡在自愿签约搬空期和正式签约搬空期签约并搬空交房的，按如下方式选房：

在自愿签约搬空期第1天的，作为第一批选房对象，第2天下午通过公开摇号方式确定选房顺序号；

在自愿签约搬空期第2天的，作为第二批选房对象，第3天下午通过公开摇号方式确定选房顺序号；以此类推，以每1日（含节假日）为一个选房批次时间，依次摇号选房。

在正式签约搬空期的同样按照上述方式进行摇号选房。

2.选房人凭选房顺序号，按协议规定和选房权限对应选房。

3.从自愿签约开始的第1天计算，每7日（含节假日）下午为一个批次时间，被征收人凭选房号、签约人本人身份证参加项目指挥部组织的回购房或代购商品住房的选房，选定后当场签署《选房确认书》，并将《选房确认书》交回项目指挥部测算。

（五）房屋拆除原则：为杜绝房屋拆除中的安全隐患，被征收房屋腾空后，由项目指挥部统一组织有相应资质的建筑施工企业拆除，施工企业对施工安全负责。被征收人和其它单位不得擅自拆除，以确保施工场地安全。

六、私有住宅房屋征收与补偿办法

（一）选择货币补偿

1.国有出让土地上房屋（套房含已办理国有划拨转出让地的房改房）

①其合法主体房屋建筑面积货币补偿参考价为：

框架：单家独院 5829元／㎡； 套房：4785元／㎡

砖混：单家独院 5756元／㎡； 套房：4712元／㎡

砖木：单家独院5682元／㎡； 套房：4638元／㎡

土木：单家独院 5477元／㎡； 套房：4433元／㎡

②其合法附属房建筑面积货币补偿参考价为：

框架：套房底层3471元／㎡； 其它：2207元／㎡

砖混：套房底层 3405元／㎡； 其它：2171元／㎡

砖木：2134元／㎡； 土木：2031元／㎡

2.国有划拨土地上房屋（含房改房）

（1）合法主体房屋建筑面积货币补偿参考价为：

框架:单家独院5480元／㎡； 套房（含房改房）：4436元／㎡

砖混:单家独院5407元／㎡； 套房（含房改房）：4363元／㎡

砖木：单家独院5333元／㎡；套房（含房改房）：4289元／㎡

土木：单家独院5128元／㎡；套房（含房改房）：4084元／㎡

（2）其合法附属房建筑面积货币补偿参考价为：

框架:套房底层3185元／㎡； 其它：2061元／㎡

砖混:套房底层3119元／㎡； 其它：2024元／㎡

砖木：1987元／㎡；土木：1885元／㎡

（3）房屋征收装修补偿参考价见附件3；

（4）折旧率参考标准

年折旧率为1%，最低成新率为85%。

若被征收人对上述补偿参考价有异议的，可按征收决定公告时被征收房屋评估价给予补偿。

（二）选择回购房屋

采取预先补偿后购买的办法，并在签订征收补偿协议的同时签订房屋回购协议。

其合法主体房屋征收预先补偿标准为相应土地性质合法主体房屋相应结构相应房屋类型的参考价。

1.回购房地址：①城南安置区的星江洲小区—原林业局片区、西桥小区—原汽运公司片区、环村洲小区—老茶机厂片区和株树林小区—株树林片区四个小区；②涵春花园小区；③力高安置区。

2.回购房土地性质：按原土地性质不变。

3.回购房型：房屋结构为框架，户型设计为90㎡／套、110㎡／套、120㎡／套和140㎡／套四种（以上户型的建筑面积均包含公摊面积等），建筑面积以房屋验收时实际测绘面积为准，并按征收补偿协议所规定的期限交付使用。

4.回购房为高层电梯房或多层套房，不同楼层房价不同。楼层差在交付时结算，多层套房不同安置区实行不同的楼层差。高层电梯房楼层差见附件4。

5.回购房交付标准：现房。

6.回购房按照合法主体房屋的建筑面积1:1比例安置还房（含公摊面积等）。

（1）①套房被征收人可自行选择一套任意户型面积的回购房（如要选择2套，原则上选择2套面积相加与被征收房屋面积相近的回购房，但奖励和优惠政策按1户计算）。

②对于主体房屋为一户多证的被征收人，可按证数安排相应套数面积相加与被征收房屋面积相近的回购房。

③单家独院原则上可选择1-3套回购房。

②③上述两种情况，奖励和优惠政策按1户计算。

（2）回购房与应安置面积等面积部分国有出让土地上房屋按4785元/㎡、国有划拨土地上房屋按4436元/㎡购买，回购房超出应安置面积20平方米的（如在本区域有多处主体住房的，根据家庭实际和居住情况，原则上奖励和优惠政策按1户计算），给予优惠价。10平方米以内部分（含10平方米）按2500元/㎡均价补差，10平方米以上至20平方米按4500元/㎡均价补差。

（3）合法主体房屋建筑面积小于36平方米且在本县城区内为唯一住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价，超出36平方米的部分实行阶梯式价格，36至46（含）平方米的部分按2500元/㎡均价补差，46以上至50平方米的部分按4500元/㎡均价补差。被征收人选择货币补偿，其住房面积小于36平方米，且在本县城区内为唯一住房的，按照36平方米建筑面积结算。

（三）选择政府牵头代购商品住房安置

采取预先补偿后购买的办法，并在签订征收补偿协议的同时签订同意由政府牵头代购商品住房安置协议。

1.政府牵头代购商品住房的基本情况：该部分用以安置的房屋为商品住房（建筑面积均包含公摊面积等），土地性质为国有出让，套房户型建筑面积控制在144平方米以下。被征收房屋为套房的，只能选择套房类型的商品住房作为安置房。

2.（1）政府牵头代购的商品住房与应安置面积等面积部分的购买价格，超出等面积20平方米的优惠价等结算办法和享受的补偿政策、奖励等参照本方案回购房屋相应规定执行。另外，被征收房屋土地性质为国有划拨的，办证时须按所属区域基准地价的70%补缴划拨转出让的土地出让金。

（2）费用结算方式：在规定的时间内签订了房屋征收补偿协议并搬迁完毕，将所征收房屋及有关证件交项目指挥部后，凭被征收人与政府通过公开招投标程序选定的房地产开发企业签订的购房合同，项目指挥部按照本征收补偿方案的有关规定对被征收人进行测算，被征收人应付的部分由被征收人直接支付房地产开发企业预售资金监管帐户上，房地产开发企业凭购房合同、不动产销售发票、合同备案证明材料，与财政部门按约定的价格进行统一结算，划拨政府负担部分资金。相关的税费按规定由相应各方承担，由房地产开发企业统一代收代缴。有关规定见代购商品住房安置工作实施方案。

（四）住改非房屋

1.沿主干道临街批建手续齐全，已办理了工商营业执照和税务登记证已连续营业二年以上且目前仍在营业的一楼住改非房屋（将合法主体住宅房屋改为非住宅房屋），按评估价予以补偿。

2.里弄、小巷中批建手续齐全，已办理了工商营业执照和税务登记证已连续营业二年以上且目前仍在营业的一楼住改非房屋，按同等结构的住宅房屋货币补偿标准上浮30%予以补偿。

3.住改非房屋面积按实际经营面积计算，地下室、二层以上（含二层）原则上不计住改非面积。

（五）公摊面积和其它相关补偿

鉴于每幢被征收房屋与安置房屋公摊面积和其它情况不完全相同，按照“遵循历史”的原则，经相关部门核查认定后，对登记的面积无异议:

1.在自愿签约搬空期签约搬空的，私有住宅按相关部门核查认定后的合法主体房屋建筑面积再进行补偿，50m²以内（含50m²）补偿15%，50m²以上部分补偿5%；自建单家独院增加10%的补偿，自建一层单家独院再增加30%的补偿。

在正式签约搬空期签约搬空的，公摊面积和其它相关补偿额度减半。

公摊面积和其它相关补偿部分若选择经济补偿的，按6900元/㎡计算。

对登记的面积有异议的，同意重新组织核定，但以上补偿不予享受。

2.选择回购房屋或政府牵头代购商品住房安置的，公摊面积和其它相关补偿部分可合并在产权调换面积内进行安置（补偿面积不再计奖和享受优惠政策。如在本区域有多处主体住房的，原则上补偿的建筑面积按1户计算）。

七、政策性补助    

（一）搬迁费

1.因征收房屋造成搬迁的，县房屋征收部门将向被征收人、公有住宅房屋职工承租人支付搬迁费。搬迁费按1300元／户次补偿（选择货币的则×1，选择回购房屋或政府牵头代购商品住房安置的×2）。

2.非住宅房屋、住改非房屋、营业用房按每平方米40元（含承租户搬迁费）补偿。

3.特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定，不可拆卸的设备按重置价给予货币补偿，不另行支付搬迁费。

（二）临时安置费

县房屋征收部门对被征收人，按1000元／户月补偿（回购房屋12个月；政府牵头代购商品住房安置，2021年、2022年和2023年交房的，分别为12个月、24个月和36个月；货币补偿6个月），因征收人的原因延长过渡期限（回购房屋或政府采购商品住房到期未交付）的，对自行周转过渡的被征收人，自逾期之日起按原标准（即1000元／户月）的1.5倍支付临时安置费；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准（即1000元／户月）的2倍支付临时安置费。临时安置费起算时间为自征收补偿协议签订并搬迁后开始。

（三）非住宅房屋、住改非房屋的停产停业损失费

1.有合法有效的营业执照，或者其他相关生产经营许可手续（营业执照或其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋）且已办理税务登记，具有税务核定凭证的合法建筑补偿标准：参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商解决，协商不成的，由相关专业评估机构评估确定。

2.未办理营业执照或者其它相关生产经营行政许可手续和税务登记等有关手续但在实际经营的临街营业房，以底层实际经营面积进行计算，每月补助40元/㎡，营业总面积不足10㎡，按10㎡计算。

3.宾馆按每间（套）0.8人的系数，酒店按每30平方米1人的系数，厂房、仓库按每60平方米1人的系数，店铺按每10平方米1人的系数计算从业人员，最低工资每人补偿标准按省政府公布的我县现行最低工资标准执行。

4.停产停业补偿期以月为单位计算，实行货币补偿的，补偿期为6个月。

5.以上补偿对象原则上为营业房产权所有人，承租人依照租赁合同约定分配停产停业损失，没有约定的，由房屋产权人与承租人协商分配，协商不成的，予以提存处理，不影响征收正常进行。

6.临街房屋未经营的，不予补助。

7.从事的营业活动属违法违规的，不予补助。

八、奖励政策

自愿签约搬空期享受特别奖励优惠政策，正式签约搬空期享受相应奖励优惠政策，逾期不享受奖励优惠政策。除特别明确的外，奖励按合法主体房屋建筑面积计算。以签约搬空交房领取《房屋搬迁验收证》为准。

（一）自愿签约搬空特别奖

1.在自愿签约搬空期签约搬空，如在本次征收区域为唯一住房的，给予每户（套、栋）奖励人民币2万元（如在本区域有多处主体住房的，原则上奖励政策按1户计算），同时叠加奖励600元/㎡。

2.被征收人选择不评估的，每户奖励5000元。

（二）选择货币补偿奖

1.在自愿签约搬空期签约搬空，如在本次征收区域为唯一住房的，给予每户（套、栋）奖励人民币3万元（如在本次征收区域有多处主体住房的，奖励政策按1户计算，以下同），同时叠加奖励400元/㎡；在正式签约搬空期签约搬空的，上述奖励额度减半。

2.选择回购房屋或政府牵头代购商品住房的被征收人，选择的安置房面积达不到应安置面积还房的，其所剩面积部分可享受货币补偿的价格及相应的奖励政策。

（三）选择回购房屋奖

按所选的回购房面积计算，选择涵春花园小区的，奖励300元/㎡；选择城南安置区的，奖励200元/㎡；选择力高安置区的（按目前现状），奖励120元/㎡。

（四）选择自购商品住房安置奖

选择货币补偿的被征收人，在签订房屋征收补偿协议后6个月内，自行购买我县城区新建商品住房的，按购买的商品住房面积计算（若购买的商品住房面积大于相关部门核查认定后的合法主体房屋建筑面积的，则按核定后的合法主体房屋建筑面积计算），给予1600元/㎡的奖励；在上述时间购买二手房的，给予600元/㎡的奖励。

（五）补偿金及奖励金付款方式

被征收人签订协议，补偿金和相应奖励按协议约定待搬迁完毕经验收，并审核无误后，予以支付。

九、征收补偿纠纷处理办法

在征收实施过程中，征收双方在征收补偿方案确定的签约期限内经多次协商达不成协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县人民政府按照本《方案》作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

十、房地产价格评估机构的选定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定和本项目工作的需要，依法选定评估机构。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

十一、法律责任

被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，或以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

十二、其他

1.被征收人迁出原地后的义务教育入学，征收之时可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。

对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，因居住地发生变化造成人户分离的，在征收补偿完成1年内，凭迁出地社区居委会和民政部门出具的证明材料，按相关规定由迁入地社区居委会和民政部门审查核定发放最低生活保障金。1年后，按规定向迁入地社区居委会和民政部门提出申请。

因征收迁移的居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面，既可选择迁出地的居民待遇，也可选择迁入地居民待遇。

2.征收范围内需要搬迁的电力、广电、邮电、通讯、供水、排水、路灯、环卫设施等，一律由其产权单位按照规定时限和相关规定负责搬迁。

十三、本方案仅适用于婺源县2021年城市棚户区改造（老城朱子小区）项目（四期）国有土地上房屋征收补偿，具体由县住房和城乡建设局负责解释。

十四、本方案未尽事宜，按照《国有土地上房屋征收补偿条例》及相关法律、法规规定执行。

 

 

婺源县住房和城乡建设局

2021年7月15日

 

 

 

 

 

 

附件

1.房屋重置价（不含土地价格）

结构	重置价格（元／㎡）
框架	甲等：853	乙等：816
砖混	甲等：780	乙等：731
砖木	甲等：706	乙等：634
土木	501
简易	213

 

2.附属物及有关迁移费补偿标准（属主体房屋周边30米以内）

注：特殊附属物按市场状况结合成新评定。

 

3.房屋征收装修补偿参考价

为能客观公正地对被征收住宅房的装修进行补偿，依据装修市场材料价，并结合实际情况，特制定如下装修补偿参考价。

注：装修面积原则上按合法主体房屋建筑面积计算

4、2021年老城朱子小区棚改造项目（四期）电梯回购安置房楼层价格差增减表

（1）城南安置区

注：星江洲小区——原林业局片区，西桥小区——原汽运公司片区，环村洲小区——老茶机厂片区，株树林小区——株树林片区